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    【最新大数据】深入解析西雅图和它的房产市场
  • 2017-11-28
    admin
  • 今天美地小编引用全球最大的房产数据平台-Zillow网的最新大数据为大家全方位解析2017年强势升值的大西雅图房产市场。
     
    提起“西雅图”,你会想到什么呢?也许是经典电影《西雅图夜未眠》;也许是科技感十足的地标建筑太空针塔;也许是浓浓的咖啡香气(星巴克在此创立)
     
     
    在很多人的概念里,西雅图只是位于美国西北部华盛顿州的一个城市。然而事实上,西雅图的辐射范围早已超出一个城市的界限。如今人们常挂在嘴边的“西雅图”,更多的是指大西雅图地区,也就是英文中的Seattle Metropolitan Area。
     
     
    如上图所示,大西雅图地区位于华盛顿州西北部,包括 3 个县(County),即金县(King County)、皮尔斯县(Pierce County)和斯诺霍密什县(Snohomish County),共 81 个城镇(Cities & Towns)。
     
    整个地区总面积约为 15,209 平方公里,人口约为 379.89 万人 [1],超过华盛顿州人口总数的一半,中国人口(包括华裔)约 12.3 万。据联邦调查局 2016 年统计,整个地区的暴力犯罪率约为 0.35%,财产犯罪率约为 3.89%,均处于较低水平 [2]
     
    [1] 美国人口普查每 10 年进行一次,此数据为美国人口调查局以 2010 年人口普查数据(343.98 万)为基础,对 2016 年该地区人口规模做出的预测。
    [2] 原数据为该地区每 10 万居民中发生的犯罪事件数目。
     
    自然环境
     
    大西雅图地区气候温和,夏季最高温平均在 20-25 摄氏度,冬季最低温平均在 0-5 摄氏度,恶劣或灾害性天气较少。华盛顿州有 “常青州” 的别称,这一点在大西雅图地区也有所体现。

    地区内及周边有很多公园,提供悠闲娱乐去处的同时也为整个地区的自然环境和气候做出了极大的贡献。这些公园中有 3 座国家公园最为有名,分别是奥林匹克国家公园(Olympic National Park)、雷尼尔山国家公园(Mount Rainier National Park)和北喀斯喀特国家公园(North Cascade National Park)。
    人文环境
     
    大西雅图地区是星巴克的发源地,“咖啡文化”的盛行或多或少与此有关。2017 年 Smartasset 网站发布的 “最适合咖啡爱好者的城市” 榜单中,西雅图市蝉联冠军宝座,平均每 10 万居民所在地区就有 255 家咖啡厅。
     
    位于西雅图市的第一家星巴克门店
    西雅图人 Seattleites 的典型特征是 "平和而有耐心" (Calm and Patient),这一定程度上得益于居民受教育水平普遍较高。

    大西雅图地区年龄在 25 岁及以上的人群中有超过 40% 的人拥有本科及本科以上学位。整个地区最著名的大学是华盛顿大学(University of Washington),主校区位于西雅图市。

    在 US News 最新发布的 2018 全球大学排名(Best Global Universities)中,华盛顿大学排在第 10 名。
     
    华盛顿大学樱花季
    经济环境
     
    大西雅图地区是美国西北部商业中心。总部位于西雅图的跨国公司包括微软、亚马逊、星巴克、Costco(美国最大仓储式连锁超市)、Expedia(美国最大在线旅游网站)、Nordstrom(美国高端连锁百货商场)、T-Mobile美国总部(美国第三大电信运营商)、Zillow(美国最大房产市场信息平台)等等。

    与此同时,还有很多大型科技企业纷纷在西雅图地区设置分公司和研究中心,比如谷歌、苹果、阿里巴巴、推特、Facebook、Airbnb 等等。

    这些大型公司为整个地区的经济发展提供了强有力的保障。
     
    热门房市
     
    飞速的经济发展直接带动了大西雅图地区的房地产市场,让整个地区成为近些年美国房产投资热点。考虑居住环境、治安情况、学区质量等因素,我们筛选出以下 6 个城市为大家进行详细介绍。
     
    1.西雅图 Seattle
     
    西雅图是华盛顿州及美国西北部地区最大的城市,是大西雅图地区的中心地带,也是整个地区的商业中心。另外,华盛顿大学的主校区位于西雅图。
     

    西雅图近 5 年房价涨势及下一年预测
    Zillow 数据卡
     
    1.房产价值指数:中值为 69.56 万美元,比去年同期增长 14.6%,预计下一年增长 6.1%;每平米售价中值约合 4871 美元。

    2.租金指数:中值为 2584 美元/月,比去年同期增长了 4.6%。

    3.损益平衡点:1.7年(基于房价和租金指数中值,点击回顾 损益平衡点)

    4.学区:西雅图学区(Seattle Public Schools)覆盖整个西雅图市,学区综合评分为 8 分(学区和学校满分均为 10 分)。学区内评分为 10 分的高中有 3 所,初中有 3 所,小学有 14 所。
     
    2.雷德蒙德 Redmond

    雷德蒙德位于大西雅图地区东部,也因是微软总部所在地而被称为“微软社区”,知名游戏公司任天堂(Nintendo)的北美分部也设立与此。
     

    雷德蒙德近 5 年房价涨势及下一年预测
    Zillow 数据卡
    1.房产价值指数 ZHVI:中值为 81.55 万美元,比去年同期增长 17.4%,预计下一年增长 7.1%;每平米售价中值约合 3828 美元。

    2.租金指数 ZRI:中值为 2703 美元/月,比去年同期增长了 2.46%。

    3.损益平衡点:1.5 年

    4.学区:雷德蒙德属于华盛顿湖学区(Lake Washington School District),学区综合评分为 9 分。学区内评分为 10 分的高中有 3 所,初中有 23 所,小学有 17 所。
     
    3.贝尔维尤 Bellevue
     
    贝尔维尤同样位于大西雅图地区东部,北临雷德蒙德,是大西雅图地区近些年兴起且迅速发展的商业中心。

    Expedia(美国最大在线旅游网站)和T-Mobile美国总部(美国第三大电信运营商)都在这里。贝尔维尤曾被 CNN (美国电视新闻网)评为美国最安全的城市之一,2016 年该市的暴力犯罪率仅为 0.098%(对比整个地区的犯罪率 0.35%)。
     

    贝尔维尤近 5 年房价涨势及下一年预测
    Zillow 数据卡
     
    1.房产价值指数 ZHVI:中值为 84.65 万美元,比去年同期增长 15%,预计下一年增长 6%;每平米售价中值约合 4570 美元。

    2.租金指数 ZRI:中值为 2788 美元/月,比去年同期增长了 3.5%。

    3.损益平衡点:1.7 年

    4.学区:贝尔维尤属于贝尔维尤学区(Bellevue School District),学区综合评分为 9 分。学区内评分为 10 分的高中有 2 所,初中有 5 所,小学有 7 所。
     
    4.柯克兰 Kirkland
     
    柯克兰位于大西雅图地区东部,南部与贝尔维尤相邻,东部与雷德蒙德相邻。

    柯克兰曾是美国最大仓储式连锁超市 Costco 的总部所在地(后迁至伊瑟阔 Issaquah),Costco 的自有品牌 Kirkland Signature 正是得名于其旧总部的城市名称。

    柯克兰的安全状况也非常好,2016 年暴力犯罪率为 0.091%(对比整个地区的犯罪率 0.35%)。

    柯克兰近 5 年房价涨势及下一年预测
    Zillow 数据卡
     
    1.房产价值指数 ZHVI:中值为 70 万美元,比去年同期增长 18.6%,预计下一年增长 7.2%;每平米售价中值约合 4118 美元。

    2.租金指数 ZRI:中值为 2561 美元/月,比去年同期增长了 4.1%。

    3.损益平衡点:1.5 年

    4.学区:柯克兰同雷德蒙德一样,属于华盛顿湖学区(Lake Washington School District),学区综合评分为 9 分。学区内评分为 10 分的高中有 3 所,初中有 23 所,小学有 17 所。
     
    5.瑟马米什 Sammamish
     
    瑟马米什位于大西雅图地区最东边,与贝尔维尤隔着瑟马米什湖相对。作为大西雅图地区的老牌上流城区,瑟马米什环境优美,也很幽静,非常宜居。

    该城市曾被《福布斯》评为美国最友好城市,也曾被CNN Money (CNN 旗下商业栏目)评为全美最宜居的城市之一。

    2016 年瑟马米什的暴力犯罪率为 0.04%(对比整个地区的犯罪率 0.35%)。

    瑟马米什近 5 年房价涨势及下一年预测
    Zillow 数据卡
    1.房产价值指数 ZHVI:中值为 90.78 万美元,比去年同期增长 11.7%,预计下一年增长 5.1%;每平米售价中值约合 3699 美元。

    2.租金指数 ZRI:中值为 3071 美元/月,比去年同期增长了 2%。

    3.损益平衡点:1.7 年

    4.学区:瑟马米什北部划入了华盛顿湖学区(Lake Washington School District),学区综合评分为 9 分。学区内评分为 10 分的高中有 3 所,初中有 23 所,小学有 17 所。该市南部划入了伊瑟阔学区(Issaquah School District),学区评分为 9 分。学区内评分最高的高中为 8 分,10 分初中有 4 所,小学有 6 所。
     
    6.伊瑟阔 Issaquah
     
    伊瑟阔也位于大西雅图地区最东边,北临瑟马米什。美国最大仓储式连锁超市 Costco 的总部就在这里。

    同以上几个位于东部的城市一样,伊瑟阔环境优美,安全程度高(2016 年暴力犯罪率为 0.099%,对比整个地区数值 0.35%),因此成为了房产热门城市。
     
    伊瑟阔近 5 年房价涨势及下一年预测
    Zillow 数据卡

    1.房产价值指数 ZHVI:中值为 73.7 万美元,比去年同期增长 15.4%,预计下一年增长 5.7%;每平米售价中值约合 3527 美元。

    2.租金指数 ZRI:中值为 2648 美元/月,比去年同期增长了 3.7%。

    3.损益平衡点:1.5 年

    4.学区:伊瑟阔属于伊瑟阔学区(Issaquah School District),学区评分为 9 分。学区内评分最高的高中为 8 分,10 分初中有 4 所,小学有 6 所。
      购房意向调查表

      Purchase Questionaire

  • 1、您想要购置美国房产的地区:
    洛杉矶 西雅图 波士顿
    休斯顿 曼哈顿 旧金山
    奥兰多 其他地区
    2、您为何想在美国购置房产:
    移民安家 长期出租 子女留学
    投资升值 其他原因  
    3、您购买房产的价格区域:
    美金40万以内 美金40-60万
    美金60-100万 美金100-150万
    美金150-200万 美金200万以上
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